Sanieren ohne Plan ist teuer

Ein Sanierungsplan ist der Schlüssel zum Erfolg: Mit ihm lassen sich die finanziellen Mittel am wirkungsvollsten einsetzen.

Text — Raphael Hegglin

Jedes Haus hat ein Ablaufdatum, heisst es gemeinhin. Das ist leider nicht korrekt: Jedes Haus hat zahlreiche Ablaufdaten, müsste es eher heissen. Denn während eine Heizung 15 bis 20 Jahre hält, können Fassaden 50 Jahre und mehr überstehen (siehe Lebensdauer-Tabelle). Ein Haus befindet sich also in einem stetigen Erneuerungszyklus. Dieser beginnt etwa nach 10 bis 15 Jahren, wenn erste Wände einen Neuanstrich benötigen und Haushaltgeräte ans Ende ihrer Lebensdauer gelangen. In den folgenden Jahren müssen immer mehr Bauteile ersetzt oder saniert werden: von der Heizung über die Fenster bis hin zu Dach und Fassade.

ALT UND NEU MUSS ZUSAMMENSPIELEN

Banken empfehlen, jährlich 1 bis 1,5 % des Gebäudewertes für Ersatz und Sanierung zurückzulegen. Lange Zeit genügte diese Summe, um ein Gebäude problemlos in Schuss zu halten. Heute ist jedoch ein 1:1-Ersatz von Bauteilen und Haustechnik aufgrund gesetzlicher Auflagen nicht immer möglich – was die Kosten in die Höhe treibt.

Erschwerend kommt hinzu, dass alte Bauteile oft nicht gut mit den bereits erneuerten zusammenspielen, da sie unterschiedliche bauphysikalische Eigenschaften aufweisen. Daher können eine falsche Sanierungs-Reihenfolge oder unpassende Materialien Probleme wie Feuchtigkeit und Schimmelpilzwachstum in den Innenräumen zur Folge haben. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn Wärmebrücken an den Übergängen zwischen alten und neuen Bauteilen entstehen.

AUCH DAS GESETZ REDET MIT

Grundsätzlich ist es empfehlenswert, zuerst die Energieeffizienz eines Gebäudes zu verbessern und erst dann die Heizung zu ersetzen. Denn neue Fenster, Wärmedämmungen sowie andere energiesparende Baumassnahmen reduzieren den Heizwärmebedarf eines Hauses erheblich. Ersetzt man hingegen zuerst die Heizung, so ist diese später überdimensioniert. Zudem ermöglicht eine gut gedämmte Gebäudehülle den Wechsel auf ein effizienteres und komfortableres Heizsystem.

Ebenfalls gelten heute für einen Heizungsersatz strengere gesetzliche Bestimmungen. So fordern die Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich 2014 (MuKEn 2014) bei einem Heizungsersatz, dass ein Haus mindestens Gebäudeklasse D nach GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone) erreichen muss. Ist dies nicht der Fall, so muss das Haus im Zuges des Heizungsersatzes (teilweise) gedämmt werden, damit es die geforderte Gebäudeklasse erreicht.

VON DER ANALYSE ZUM PLAN

Die aus bauphysikalischer Sicht sinnvolle Etappierung beisst sich oft mit dem Finanzierungsplan: Der Ersatz eines Bauteils oder einer Haustechnik-Komponente kommt in der Regel dann am günstigsten, wenn deren Ende der Lebensdauer erreicht ist – und nicht dann, wenn er aus technischer Sicht am sinnvollsten wäre.

Der Ausweg aus diesem Dilemma führt nur über eine fachgerechte – weit vorausschauende – Sanierungsplanung. Grundlage für diese bildet eine Analyse des Ist-Zustandes. Sie wird üblicherweise durch eine lizenzierte Energieberaterin bzw. einen lizenzierten Energieberater in Form des GEAK Plus erstellt (Gebäudeenergieausweis der Kantone).

Dieses Dokument zeigt die energetischen Schwachstellen detailliert auf und macht gleichzeitig zwei bis drei Vorschläge für eine energetische Sanierung. Basierend aus diesen Erkenntnissen lässt sich ein individuell passender und langfristigen ausgerichteter Sanierungsplan erstellen.

Ein massgeschneiderter Sanierungsplan umfasst nicht nur alle notwendigen Sanierungsschritte, sondern berücksichtig auch die finanziellen Mittel. Erst daraus lässt sich eine zeitliche Abfolge bestimmen, die realisierbar ist – und es ermöglicht, das Geld möglichst effizient einzusetzen.