Sanierung: Schrittweise zum Ziel

Durchdachte Planung garantiert nicht nur Bauqualität, sondern auch Kostenkontrolle.

Text — Raphael Hegglin

Wer sein Eigenheim umbaut oder saniert, durchlebt immer ein Abenteuer – das gleichermassen an den Nerven wie an den Geldreserven zehrt. Denn Altbauten bergen Überraschungen, die sich oft erst während der Bauarbeiten zeigen.

So können sich zum Beispiel in Wänden und Böden Altlasten verbergen, mit denen niemand gerechnet hat. Oder die Bausubstanz befindet sich teilweise in einem weniger guten Zustand als angenommen. Oft ist daher von allen Beteiligten Improvisationsgeschick verlangt – und mehr Zeit als ursprünglich eingerechnet.

EIGENKOMPETENZ IST GEFRAGT

Fachgerechte Planung setzt daher eine umfassende Gebäudeanalyse voraus. Nur so lässt sich abschätzen, welche Arbeiten und Investitionen erforderlich sind. Mit diesem Wissen lassen sich dann Leitplanken setzen, an die sich alle Beteiligten halten können. Das minimiert nicht zuletzt die Gefahr von Baumängeln.

Hausbesitzer sollten sich bei Umbauarbeiten jedoch nicht nur auf Fachleute verlassen, sondern sich ein gewisses Mass an Eigenkompetenz aneignen. Denn letztlich tragen sie die Verantwortung für ihr Gebäude, müssen geeignete Partner selbst wählen und ihre Wünsche exakt formulieren können. Ebenso liegt es an ihnen, während und am Ende des Projekts die Qualität der Arbeiten zu überprüfen und allenfalls Mängel anzumelden.

GESAMTES GEBÄUDE IM BLICK

Da jedes Bauteil eine andere Lebensdauer hat, befindet sich ein Gebäude in einem ständigen Erneuerungszyklus. Erste Arbeiten wie Wände streichen oder Bodenbeläge auffrischen sind bereits nach zehn bis 15 Jahren notwendig. Nach etwa 20 bis 30 Jahren folgen Haustechnik und Innenausbau, eine umfassende Gebäudesanierung ist meist alle 40 bis 60 Jahre erforderlich.

Die unterschiedlichen Lebenszyklen der Bauteile sind planerisch herausfordernd, da sie sich nicht isoliert betrachten lassen. Zum Beispiel: Üblicherweise sind nach 25 bis 30 Jahren neue Fenster fällig, während Fassaden bis zu 50 Jahre halten können. Beide Bauteile sind jedoch eng miteinander verbunden und müssen optimal zusammenspielen. Es ist daher wichtig, beim Ersatz eines einzelnen Bauteils immer auch die angrenzenden Bauteile sowie das gesamte Gebäude im Blick zu behalten.

UM JAHRE VORAUSDENKEN

Zentral ist daher ein langfristiges Sanierungskonzept, das mehrere Jahrzehnte umfasst. So lässt sich die Sanierung etappieren und die Kosten auf Jahre oder gar Jahrzehnte aufteilen. Dabei stehen an erster Stelle die Wünsche der Hausbesitzer, egal, ob sie dereinst realisierbar sind oder nicht. Zuerst sollte man also ganz unbefangen eine Liste mit allen gewünschten Neuerungen erstellen. Erst dann folgt die Gebäudeanalyse durch eine Fachperson. Sie zeigt auf, wann welche Massnahmen aus energetischer und baulicher Sicht zu welcher Zeit notwendig werden. Wunschliste und Gebäudeanalyse lassen sich dann abgleichen, um die für die Hausbesitzer optimale Lösung zu finden. Tatsächlich bestimmt jedoch oft der Zustand der einzelnen Bauteile, in welcher Reihenfolge saniert wird. Es gibt es drei Szenarien, die am häufigsten vorkommen.

Dies ist der Idealfall: Befinden sich Heizung, Gebäudehülle und sanitäre Anlagen in einem guten Zustand,
dann lässt sich nach Lust und Laune aus- und umbauen. Das heisst, Hausbesitzer können auf den Wert und den Komfort ihres Hauses fokussieren und dieses – bei vorhandenem Budget – nach ihren Wünschen gestalten. Eventuell lässt sich der Wohnraum sogar durch einen Ausbau des Dachstockes erweitern. Oder man verwandelt das alte Bad in eine Wellnessoase, das nicht genutzte Kinderzimmer in einen Trainingsraum und den leerstehenden Kellerraum in eine Werkstatt. Zwar sind teilweise auch für den Innenausbau Baubewilligungen notwendig, oft sind diese aber reine Formalität.

Wichtig ist: Vergessen Sie auch im beschriebenen Fall 1 nicht, Jahrzehnte vorauszudenken. Denn eines Tages werden die Gebäudehülle saniert und die Heizung ersetzt sein müssen. Wer weiss, wann dies der Fall ist, kann vorausschauend planen und die notwendigen finanziellen Rücklagen tätigen.

Mit dem Ersatz alter Fenster sinkt der Heizenergieverbrauch spürbar. Doch nicht nur das: Meist verbessern sich auch der Schall- und der Einbruchschutz und je nach gewähltem Fenster kommt mehr Licht in die Wohnräume, weil der Rahmenanteil moderner Fenster oft kleiner als jener bei alten ist.

Baulich betrachtet ist der Ersatz alter Fenster relativ einfach – insbesondere, wenn Renovationsfenster
gewählt werden. Bei solchen kann der bestehende Rahmen im Mauerwerk belassen werden: Der neue Rahmen deckt den alten vollständig ab, er wird darübergestülpt. Doch für welche Fenster man sich auch entscheidet: Es ist immer empfehlenswert, die höchste Energieeffizienzklasse A zu wählen.

Ideal wäre es, mit dem Fensterersatz auch die Fassade energetisch zu sanieren. Denn mit dem Fensterersatz sollten die Fenstersimse und Laibungen gedämmt werden, ansonsten können sie später – wenn die Fassade nachträglich gedämmt wird – Wärmebrücken bilden. Möglich ist auch, die neuen Fenster nach aussen zu versetzen, sodass die Simse danach im Raum liegen.

In Realität erfolgt der Fensterersatz oft vor dem Aufdämmen der Fassade. Dies aus finanziellen Gründen oder weil die Fassade noch gut ist. Wichtig ist dann eine Planung, die weitere Sanierungsschritte miteinbezieht. Nur so lassen sich Wärmebrücken von vornherein ausschliessen.

Nicht ideal ist es, wenn vor dem Fensterersatz und dem Aufdämmen der Fassade die Heizung ersetzt werden muss. Dies, weil sie nach später folgenden energetischen Sanierungsmassnahmen zu gross dimensioniert sein wird. Das hat nicht nur den Nachteil, dass Hausbesitzer dann eine zu teure Heizung besitzen: Ist der Heizwärmebedarf erheblich reduziert, arbeitet eine zu gross dimensionierte Heizung nicht mehr mit optimalem Wirkungsgrad, zudem ist ihr Verschleiss höher, weil man sie unnötig oft einund ausschalten muss. Trotzdem: Der Heizungsersatz in einem Haus mit alten Fenstern und ungedämmter Fassade ist alles andere als selten. Nicht empfohlen – und mittlerweile durch die Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich 2014» (Mu-KEn) teilweise verboten – ist allerdings der reine 1:1-Ersatz fossiler Heizungen. In Fall 3 sind also kompetente Fachpersonen besonders wichtig: Sie können den sofort notwendigen Heizungsersatz auf später folgende Sanierungsschritte abstimmen. So passen später sämtliche Bauteile zueinander, auch wenn die Reihenfolge der Sanierung nicht ideal war.