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Wohneigentum und Steuern

Kaum ist man ins neue Zuhause eingezogen, kommen bereits weitere Entscheidungen auf einen zu. So gilt es etwa beim Thema Unterhalt zu überlegen, wie möglichst viel Steuern gespart werden können. Doch aufgepasst: Der Paragrafendschungel ist dicht.

Text — Helen Weiss


«Mit Wohneigentum spart man Steuern!» Diese Aussage hört man immer wieder – leider entspricht sie nur begrenzt der Wahrheit. Besitzt man ein Haus oder eine Eigentumswohnung, schlägt sich dieser Umstand nämlich gleich doppelt auf die Steuererklärung nieder: Der Steuerwert von Land und Immobilie wird zum Vermögen, der Eigenmietwert dem Einkommen angerechnet. Das erhöht  die steuerliche Belastung beträchtlich – doch die Schulden, die Schuldzinsen und die Unterhaltskosten darf man wiederum abziehen. 

Vor allem der Eigenmietwert ärgert viele Immobilienbesitzerinnen und -besitzer. Er stellt das fiktive Einkommen dar, das die Inhaberin einer Wohnung oder eines Hauses als Miete einnehmen könnte, wenn sie nicht selbst darin wohnen würde. Wie dieser Wert eruiert wird, ist ziemlich komplex und unterscheidet sich kantonal. Meist orientiert sich der Eigenmietwert aber am Marktwert; also an der Miete, die man für ein ähnliches Objekt an gleicher Lage zahlen müsste. Es gilt also immer zu beachten: Wer umfangreiche Renovationen, besonders An- und Ausbauten, vornimmt, muss mit einem höheren Eigenmietwert rechnen.

 

VERFÜGUNG ANFECHTEN

Die Steuerbehörde setzt fest, die hoch der Eigenmietwert des Hauses oder der Eigentumswohnung ist. Dieser wird der Eigentümerschaft schriftlich mitgeteilt – je nach Kanton erhält man auch eine Verfügung. Dieser Betrag wird dann in der Steuererklärung den Einkünften angerechnet. Selbstverständlich ist man dabei nicht schutzlos der Behördenwillkür ausgeliefert: Ist man der Meinung, dass der Eigenmietwert vom Steueramt zu hoch eingeschätzt wurde, kann man die Verfügung fristgerecht anfechten. Dies muss man entsprechend begründen können – und zwar mit wertmindernden Faktoren. Das kann etwa eine hohe Lärmbelastung durch einen nahen Flughafen oder eine stark befahrene Strasse sein oder Geruchsemmissionen durch eine Fabrik in der Nachbarschaft, welche die Steuerbehörde nicht berücksichtigt hat. Wurde der Eigenmietwert nicht mittels einer Verfügung mitgeteilt, sondern anderweitig kommuniziert, kann dieser in der Steuererklärung unter Angabe der entsprechenden Gründe abgeändert werden.

INFO

SCHLÜSSELFAKTOR WERTERHALTUNG

Werden Abzüge für die effektiven Aufwendungen geltend gemacht, gibt es einige Knackpunkte zu beachten. Denn Unterhaltsarbeiten können nur angegeben werden, wenn sie werterhaltenden Charakter haben. Dabei liegt der Teufel im Detail, denn Renovationen wie der Ausbau des Dachstocks, An- und Umbauten wie etwa der Anbau einer Garage oder der Einbau einer Sauna gelten aus Sicht des Fiskus als «Luxusausbauten»: Sie sind zwar wertsteigernd, aber nicht werterhaltend und somit nicht abzugsfähig. Der Ersatz einer alten Heizung durch eine neue ist steuerlich hingegen abzugsfähig, auch die Erneuerung des Dachs oder der Unterhalt des Gartens gelten als werterhaltende Massnahmen. Aufpassen muss man aber, wenn energiesparende neue Heizungen durch den Staat finanziell subventioniert werden. Dann darf der Abzug nur auf den Teil geltend gemacht werden, der von der Eigentümerin selbst getragen wird. Die Abgrenzung, welche Aufwendungen nun werterhaltend und welche wertvermehrend sind, führt immer wieder zu Diskussionen mit der Steuerbehörde. Bei grösseren Bauvorhaben und Unklarheiten kann es sich deshalb lohnen, zuvor bei der Steuerbehörde mit einem konkreten Fallbeispiel nachzufragen.


UNTERNUTZUNG ANMELDEN

Gut zu wissen: Der Eigenmietwert gilt nur für Objekte, die auch tatsächlich bewohnt werden. Steht die Liegenschaft im Bau oder ist vorübergehend unbewohnt, muss der Eigenmietwert nicht versteuert werden. Abklären sollte man auch, ob durch veränderte Verhältnisse – etwa nach einer Scheidung oder wenn ein Partner verstorben ist – eine Unternutzung der Immobilie besteht. Für jene Zimmer, die dauerhaft nicht mehr bewohnt werden, kann man allenfalls einen Abzug vom Eigenmietwert verlangen.

Ebenfalls vom Eigenmietwert abgezogen werden können finanzielle Aufwendungen für Unterhaltsarbeiten. Zur Wahl steht dabei ein Pauschalabzug oder – falls die Pauschale überschritten wird – ein Abzug in der Höhe der tatsächlichen Ausgaben. Clever ist also, wer bereits bei der Planung von Renovationsarbeiten den Steueraspekt berücksichtigt und jede Handwerkerrechnung für das Steueramt auf die Seite legt. Denn die Pauschalen sind je nach Kanton zwar unterschiedlich hoch, zahlreiche Kantone wenden aber eine einheitliche Regel an: Für Immobilien, die weniger als zehn Jahre alt sind, kann ein Abzug von zehn Prozent des Eigenmietwerts gemacht werden, für ältere Objekte können pauschal 20 Prozent abgezogen werden. 

CHECKLISTE

ENERGIE UND GELD SPAREN

Eine gute Gebäudeisolation, kontrollierte Lüftung, Sonnenenergie, Wärmepumpe oder Holzenergie: Es gibt viele Möglichkeiten, energiesparend und umweltgerecht zu bauen. Umweltfreundliches Bauen lohnt sich nicht nur beim Schutz der Natur, sondern schont sogar das Budget:

  • Bund und Kantone unterstützen Hauseigentümerinnen bei der energetischen Sanierung der Liegenschaft. Erkundigen Sie sich unter www.dasgebaeudeprogramm.ch über das genaue Vorgehen zur Beantragung von Förderbeiträgen.
  • Das Subventionsgesuch müssen Sie zwingend vor Baubeginn einreichen. Haben Sie einmal mit der Installation begonnen, verfällt Ihr Anspruch auf Fördergelder.
  • Gemeinden, die sich verpflichtet haben, in ihrem Gebiet die Ziele von EnergieSchweiz zu erreichen, verfügen über eigene Beratungsstellen. Diese können neben einer Energieberatung auch finanzielle Unterstützung bieten.
  • Förderbeiträge vom Kanton oder der Gemeinde erhält man meist nur für die Sanierung von ganzjährig bewohnten Häusern. Erkundigen Sie sich beim Bau eines energieeffizienten Ferienhauses deshalb vorher bei der kantonalen Energieberatungsstelle, ob Sie Förderbeiträge zugute haben.
  • Für Minergie-Bauten und -Sanierungen gewähren gewisse Banken Hypotheken zu Vorzugszinsen. Die Förderpolitik der Banken ist unterschiedlich: Einige gewähren bei Neubauten nach ökologischen Richtlinien spezielle Öko-Hypotheken, andere sprechen diese Beiträge nur bei Renovierungsarbeiten.
  • Falls Sie ein Haus energiesparend bauen oder sanieren möchten und keine Förderbeiträge vom Kanton erhalten, prüfen Sie die Möglichkeit, von gemeinnützigen Fonds finanzielle Unterstützung zu erhalten. So fördern gewisse Elektrizitätswerke zum Beispiel die Installation und den Betrieb von Wärmepumpen.


AUF DEN ZEITPUNKT KOMMT ES AN

Aus steuertechnischen Gründen sollten grössere Renovationen mit werterhaltendem Charakter gut geplant werden. Sind die finanziellen Aufwendungen für die Bauarbeiten nämlich höher als das steuerbare Einkommen, lassen sich nicht alle Kosten abziehen. Arbeiten in diesem Ausmass sollten deshalb zeitlich so gelegt werden, dass sie den Jahreswechsel miteinschliessen. Dann lassen sich die Abzüge auf  zwei Steuerperioden verteilen.

In der Steuererklärung lässt sich zudem auch die Hypothekarschuld vom Vermögen abziehen. Hypothekarzinsen sowie Zinsen für private Darlehen, die man während der Steuerperiode gezahlt hat, lassen sich hingegen vom Einkommen absetzen. Hier ist zu beachten, dass die Zinsen für einen Baukredit vom Steueramt als Baukosten betrachtet werden, weshalb sie nicht abzugsfähig sind. Das gilt für die direkte Bundessteuer und in zahlreichen Kantonen auch für die Staatssteuer. Es ist deshalb immer von Vorteil, gleich zu Beginn eine Hypothek statt eines Baukredits abzuschliessen.



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