Das Haus als Altersvorsorge?
Das Eigenheim ist ein sicherer Wert – gerade im Alter, wenn die Hypothek zu einem guten Teil amortisiert ist. Dennoch lohnt es sich, bereits vor der Pensionierung einen Finanzierungsplan zu erstellen und sich zu überlegen, wann und an wen man die Immobilie später übergeben möchte.
Text — Tanja Seufert
Die einen tun es aus freiwilligen Stücken, die andern, weil ihnen nichts anderes übrigbleibt: Aus dem Eigenheim auszuziehen, ist gerade für ältere Eigentümer eine Zäsur. Oft wird das Haus verkauft oder vererbt, weil es im Alter zur Last wird – sei es aufgrund der baulichen Situation, sei es durch den zu hohen Aufwand, um Haus und Garten in Schuss zu halten. Der Umzug in eine kleinere, altersgerechte Wohnung sorgt dann auch mit zunehmendem Alter für Wohnkomfort und Lebensqualität. Doch was soll mit dem geliebten Haus geschehen?
INTERVIEW
«JETZT IM ALTER PROFITIEREN WIR VON TIEFEN WOHNKOSTEN»
Über welche Hypotheken verfügen Sie momentan?
Wir haben derzeit zwei Festhypotheken. Die eine endete letztes Jahr, weshalb wir eine neue, 10-jährige Festhypothek abgeschlossen haben. Die zweite ist 2025 fällig.
Weshalb haben Sie die Hypotheken bisher nicht amortisiert?
Aus steuerlichen Gründen ist es wenig sinnvoll, die Hypotheken vollständig abzubezahlen. Ausserdem fehlten uns dafür schlicht die Mittel. Wir stecken unser Kapital laufend in die werterhaltende Sanierung, die sich ja ebenfalls von den Steuern abziehen lässt. So haben wir in den letzten Jahren die Fenster und den Balkon erneuern sowie Küche und Bad umbauen lassen. Allerdings sind unsere Hypotheken so weit amortisiert, dass unsere monatliche Zinsbelastung sehr tief ist.
Haben Sie Ihre PK-Gelder in das Eigenheim gesteckt?
Beim Kauf nicht, nein. Einen Teil der PK haben wir für die Sanierung aufgewendet, das war allerdings nach der Pensionierung.
Inwiefern empfinden Sie Ihr Haus als Altersvorsorge?
Einerseits profitieren wir jetzt im Alter von den tiefen Wohnkosten und wohnen so, wie wir es uns wünschen. Andererseits könnten wir das Haus dereinst vermieten oder verkaufen – theoretisch. Einen Verkauf fänden wir sehr schade, denn dann ist das Haus nicht mehr im Familienbesitz. Auch bei einer Vermietung stehen wir vor einem Problem: Mit dem Mieterlös würden wir in unserer Region – die unter starker Wohnungsknappheit leidet – wohl kaum eine passende Wohnung finden. Die beste Option wäre für uns, das Eigenheim zu vererben.
Diese Option ist mit drei Nachkommen komplex.
Ja, und deshalb ist es uns wichtig, dass unsere Kinder gut miteinander auskommen und sich alle einig sind, dass wir so lange hier wohnen können, wie es geht. Unser Haus hat einen hohen emotionalen Wert für uns. Das Wohnrecht auch beim Tod eines Partners haben wir vor einigen Jahren geregelt. Alles andere nehmen wir so, wie es kommt.
VERKAUFEN ODER VERMIETEN
Der Verkauf des Eigenheims hat seine Vor- und seine Nachteile. Er kann befreiend sein und – sofern mit dem Erlös keine andere Immobilie gekauft wird – Mittel freisetzen, etwa für eine grössere Reise. Der Vorteil kann aber auch ein Nachteil sein: Ein Verkauf ist endgültig. Und kauft man sich kein anderes Eigenheim, hat dies negative steuerliche Auswirkungen. Also stattdessen das Haus vermieten? Gerade wer es sich offenlassen möchte, zum alten Leben zurückzukehren, oder wer sein Haus später an die Nachkommen weitergeben will, könnte von einer Vermietung profitieren. Allerdings: «Eine Vermietung ist, so die Erfahrung von Fachleuten, in der Regel nur für einige Monate oder maximal ein Jahr sinnvoll. Denn zum einen übernehmen Sie während der Vermietungsdauer alle Pflichten eines Vermieters […] Zum andern können Sie nicht über das in der Immobilie gebundene Kapital verfügen. Zudem ist der Weiterverkauf einer bewohnten Liegenschaft in der Regel schwieriger […]», heisst es im Buch «Das Eigenheim verkaufen, vermieten oder vererben» (siehe Buch: «Das Eigenheim verkaufen, vererben oder vermieten» von Üse Meyer, Reto Westermann, 2. Auflage 2019, Beobachter Edition, ISBN 9-783038-750895).
INFO
HYPOTHEK AMORTISIEREN: WAS IST SINNVOLL?
Grundsätzlich gilt: Bezahlt man die Hypothek ab, spart man Hypothekarzinsen – dafür erhöht sich die Steuerbelastung. Bis zu welchem Grad die Amortisation der Hypothek aus finanzieller Sicht sinnvoll ist, unterscheidet sich von Fall zu Fall. Das Optimum muss also individuell berechnet werden und kann sich mit der Zeit auch ändern – aufgrund von geändertem Einkommen und/oder geänderten Hypothekarzinsen. Werterhaltende Investitionen sind aus steuerlicher Sicht ebenfalls sinnvoll und reduzieren die steuerliche Belastung durch den Eigenmietwert. (siehe auch Wohneigentum und Steuern).
VERERBEN ODER VERSCHENKEN
Ein Wunsch vieler älterer Hausbesitzer ist es, ihre Immobilie der nächsten Generation zu übergeben. Gerade junge Familien haben häufig zu wenig Eigenkapital, um sich ein ausreichend grosses Haus leisten zu können. Liebäugelt die ältere Generation ohnehin damit, in eine Wohnung umzuziehen, bietet sich eine Weitergabe an die Kinder an – sei es in Form eines Erbvorbezugs oder einer Schenkung. Bei einem Kind ist das in der Regel kein Problem. Bei Geschwistern besteht Ausgleichspflicht: Das Kind, welches die Immobilie als Erbvorbezug übernimmt, muss seinen Geschwistern bei der späteren Teilung des Gesamterbes einen Ausgleich zahlen. Denn Kinder erben laut Gesetz immer zu gleichen Teilen. Auch bei einer Schenkung darf der Pflichtteil der anderen Geschwister nicht verletzt werden. Um spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden, ist es ratsam, bei diesem komplexen Thema eine Fachperson für Finanz- und Nachlassplanung beizuziehen.
FINANZIERUNG NACH DER PENSION
Endet die Laufzeit einer Hypothek, muss eine neue beantragt werden. Die Bank prüft, ob sie mit dem vorhandenen Einkommen und den Eigenmitteln tragbar ist – so weit, so klar. Zwar ist das Einkommen bei Rentnern in der Regel tiefer als bei Berufstätigen. Dafür haben sie die Hypothek über die Jahre meist teilweise oder sogar grösstenteils amortisiert – und für eine tiefere Kreditsumme akzeptiert die Bank auch ein tieferes Einkommen. So oder so: Eigentümer sollten sich bereits Jahre vor der Pensionierung über ihre spätere finanzielle Situation im Klaren sein und wissen, ob ihre Rente für die neu aufzunehmende Hypothek ausreichen wird. Ansonsten heisst es: mehr amortisieren. Ein Finanz- und Vorsorgeplan ist daher Gold wert.
