Vorgehen und Finanzierung einer Gebäudesanierung

Irgendwann stehen bei jedem Gebäude Erneuerungsarbeiten an. Nur: Wann ist finanziell der richtige Zeitpunkt, und wie geht man die Modernisierung am besten an? 

Text — Thomas Bürgisser

An den Ecken einiger Küchenschranktüren löst sich langsam die Beschichtung, einzelne Scharniere wackeln und als wäre das nicht genug, pfeift seit neustem der Kühlschrank pausenlos. Reicht der Ersatz der defekten Teile? Denn eigentlich wäre die Küche aus den 1980ern ansonsten noch in Ordnung. Oder soll sie doch gleich komplett erneuert werden? Dabei hätte man bald die energetische Sanierung der Aussenhülle in Angriff nehmen wollen ... 

Wann etwas in einem Haus ersetzt werden soll, ist nicht zuletzt eine finanzielle Frage. Nur wenige können sich ohne mit der Wimper zu zucken eine Gesamtsanierung leisten, bei der ihr Haus innen wie aussen komplett erneuert wird und am Schluss quasi ein Neubau steht. In den meisten Fällen entscheiden sich Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer für ein schrittweises Vorgehen: Ersetzt wird das, was am nötigsten ist. 

WANN WAS ERSETZEN?

Die Nutzungsdauer einer Küche, eines Bades oder eines anderen Bauteils kann erheblich von den offiziellen Angaben abweichen. Ausschlaggebend ist, in welcher Qualität gebaut wurde, wie regelmässig der Unterhalt erfolgt und wie schonend Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer mit ihrem Material umgehen. Sie können die Lebensdauer eines Bauteils massgeblich beeinflussen.

Trotzdem geht alles früher oder später kaputt und muss spätestens dann ersetzt werden. Da sich dies für die einzelnen Bauteile nicht terminieren lässt, kommt es in Realität meist zur etappenweisen Sanierung. Auch so lässt sich ein Haus – längerfristig – innen wie aussen komplett erneuern und der Aufwand sogar noch verteilt über mehrere Jahre steuerlich in Abzug bringen.
 

WELCHE REIHENFOLGE LOHNT SICH?

Experten raten jedoch, nicht zu sehr aufzuteilen. Denn zahlreiche kleine Aufträge zu vergeben und Baustellen mehrfach einzurichten, kommt gesamthaft teurer, was die Steuerersparnis der etappenweisen Sanierung schnell zunichte macht. 

Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer sollten also nicht zu sehr nach dem Lust-Prinzip vorgehen oder immer zuwarten, bis etwas unwiderruflich kaputt ist. Ebenso sollten sie sich nicht ohne Weitblick an verlockenden Fördergeldern orientieren.Damit am Schluss alles zueinander passt, ist ein geplantes Vorgehen wichtig. Hier lohnen sich Vorinvestitionen, um die Ausgangslage zu kennen und optimal budgetieren zu können. Allenfalls sogar bereits vor dem Liegenschaftskauf, um keine bösen Überraschungen zu erleben. Wie ist die Gebäudesubstanz, wie sehen die Wasserleitungen von innen aus, welche energetischen Massnahmen bieten sich an? Das reicht von Vorstudien bis zu einem GEAK Plus, dem Energieausweis der Kantone mit detailliertem Beratungsbericht.

WAS ZUSAMMEN ANGEHEN?

Hat man die Ausgangslage geklärt, gibt es verschiedene Herangehensweisen in Etappen. Oft wird empfohlen, von aussen nach innen zu renovieren. Vor der Innensanierung also die Gebäudehülle anzugehen, inklusive Dämmung, so dass sich die Heizung dann optimal auf den neuen Bedarf ausrichten lässt. Manchmal aber passt auch die andere Richtung besser. Etwa um staub- und lärmintensive Innenarbeiten noch vor dem Einzug zu realisieren. Dazu gehört allenfalls das Ersetzen von Leitungen für Wasser oder Wärmeverteilung. Oder auch, wenn Badezimmer oder Küche innerhalb des Gebäudes verschoben werden sollen, ein neuer Bodenaufbau gefragt ist oder Wände raus- und Anbauten dazukommen. Auf jeden Fall schnüren sollte man jene Pakete, die sich rein arbeitstechnisch aufdrängen: Der Fassadenanstrich zusammen mit dem Dämmen. Und wenn das Gerüst schon steht, eventuell auch die Dacharbeiten angehen. Dabei sollte das Endresultat immer im Blick bleiben. Damit beispielsweise Leitungen für später bereits vorbereitet sind. Wer ausserdem weiss, wie viel die nächste Etappe kostet, kann gezielt darauf sparen.
 

PLANUNG IST ENTSCHEIDEND

Einen Plan sollte auch haben, wer die Totalsanierung abgeschlossen oder einen Neubau realisiert hat. Denn irgendwann steht der erste oder nächste Eingriff an. Um diesen nicht zu verpassen, ist eine langfristige technische wie auch finanzielle Planung angebracht, etwa mithilfe der Lebensdauertabelle von Bauteilen. Darauf abgestimmt lässt sich ein mehrjähriger Fahrplan erstellen. Eine Rolle spielen sollte darin auch die eigene Lebensplanung. Möchte man in der Liegenschaft alt werden, diese irgendwann den Kindern weitergeben oder eher an Dritte weiterverkaufen? Entscheidende Fragen. Denn so gehen allfällig nötige Einrichtungen für das Alter nicht vergessen: Der Treppenlift, bevor der neue Anstrich kommt, oder die schwellenlose Dusche, wenn das Badezimmer renoviert wird. Andererseits lohnen sich Renovierungen kaum noch, wenn die Liegenschaft wenig später verkauft werden soll. Dann überlässt man die Planung besser seinen Nachfolgern, die dann ganz nach ihrem Geschmack modernisieren können.

WEITERFÜHRENDE LINKS

• dasgebaudeprogramm.ch: Beispiele energetischer Sanierungen, Planungshilfen, Vorgehen für Förderungen, Übersicht geförderter Massnahmen
   
• energiefranken.ch: Auflistung aller verfügbarer Förderangebote von Bund, Kantonen, Gemeinden und regionaler Energieversorger
   
• GEAK.ch: Gebäudeenergieausweis der Kantone inklusive Verzeichnis von Experten