Ein altes Haus wirft Fragen auf

Lohnt sich eine Modernisierung? Kann ich den Dachstock ausbauen? Was muss sofort ersetzt werden und was kann noch warten? Ein altes Haus hat Charme – und viele Problemzonen

Text — Raphael Hegglin

Oft ist es Liebe auf den ersten Blick: Das Haus steht inmitten eines grosszügigen Gartens, die umgebende Bepflanzung ist üppig, die Lage privilegiert. Aber das Haus ist 50 Jahre alt, hat ein nicht mehr zeitgemässes Raumkonzept mit veralteter Haustechnik und schlecht dämmenden Fenstern. Wer ein solches Haus erbt oder übernehmen kann, muss sich beim zweiten Blick oft fragen: Lohnt sich eine Modernisierung überhaupt? Oder wäre ein Abriss mit anschliessendem Ersatzneubau auf lange Sicht
nicht günstiger?

Rein ökonomisch betrachtet – und über eine Lebensdauer von etwa 50 Jahren gerechnet – kommt ein Ersatzneubau oftmals günstiger. Bauhülle und Haustechnik sind bei Neubauten optimal aufeinander abgestimmt, der Heizenergiebedarf ist tief und die Grundrisse sind den Nutzungsbedürfnissen angepasst.
Allerdings sind auf einen Schlag grosse Investitionen erforderlich – diese können oder wollen viele private Hauseigentümerschaften nicht aufbringen.Zudem haben Altbauten oft einen ideellen Wert. Es sind Erinnerungen daran geknüpft oder aber das Objekt weist eine einzigartige Architektur auf. Hinzu können baurechtliche Aspekte kommen: Steht das Gebäude an einer besonderen Lage, wie nahe an einem Waldrand oder an einer Grundstücksgrenze, ist nicht sicher, ob der Ersatzneubau wieder an der gleichen Stelle stehen darf. Die Frage «Sanieren oder Ersatzneubau?» muss also individuell betrachtet werden. Am Anfang sollte immer die Gebäudeanalyse einer Fachperson stehen. Sie muss ganzheitlich ausfallen und neben ökonomischen und energietechnischen Überlegungen auch baurechtliche Aspekte und vor allem die individuellen Wünsche und Bedürfnisse der Grundeigentümer beinhalten.

JEDE MODERNISIERUNG IST INDIVIDUELL

Fällt der Entscheid zugunsten einer Modernisierung, heisst es vorausdenken und planen. Auf die Gebäudeanalyse mit Wunschliste folgt der Finanzierungsplan. Es gilt dann, das Wünschenswerte und das unbedingt Notwendige mit den eigenen Finanzen in Einklang zu bringen. Häufig fehlt das nötige Geld für eine Gesamterneuerung – das Ziel ist jedoch auch etappenweise und mit steuerlicher Optimierung sowie Fördergeldern zu erreichen.

Spätestens wenn es gilt, das Modernisierungskonzept zu erstellen, muss eine verlässliche Fachperson her. Benötige ich dazu einen Architekten oder kann ich direkt mit den Handwerkern zusammenarbeiten, um Geld zu sparen? Die Antwort richtet sich vor allem nach dem Schweregrad der baulichen Eingriffe. Noch wichtiger als der Titel der Fachperson ist allerdings die Berufserfahrung. Bevor Hauseigentümer jemanden für Modernisierungsarbeiten engagieren, sollten sie Referenzen einholen und mit Leuten sprechen, die bereits die Dienste dieser Fachperson in Anspruch genommen haben. Denn nicht alle Planer und Handwerker sind in Bezug auf Altbauten erfahren genug. Jeder Altbau ist etwas Besonderes und muss individuell saniert werden. Sonst können die Kosten leicht ausser Kontrolle geraten oder später Baumängel auftreten.

Ebenfalls Gedanken sollten sich Hauseigentümer zur Wahl der Materialien machen: Bei der langen Lebensdauer eines Hauses ist Qualität besonders wichtig. Natürliche Materialien wie Holz, Naturstein und Metall halten meist länger und kommen über die ganze Lebensdauer gerechnet oft günstiger als vermeintlich beständiger Kunststoff, der mit der Zeit brüchig werden kann.

MEHR WOHNRAUM

Oftmals entsprechen die Grundrisse eines Altbaus nicht mehr den Nutzungsanforderungen der neuen Eigentümer. Meist lassen sich dann Wände herausnehmen und grosszügige, helle Wohnräume schaffen. Auch bietet sich eventuell die Möglichkeit, den Wohnraum zu vergrössern – mittels Dachaufstockung, eines Erweiterungsbaus oder dem Ausbau bisher ungeheizter Räume. Ebenfalls möglich ist der Anbau eines Wintergartens. Zentral für diese Arbeiten ist ein durchdachtes Konzept, das die maximal möglichen, baurechtlich erlaubten Ausbau- und Erweiterungsvarianten beinhaltet. Ebenfalls müssen sämtliche technische Details bekannt sein: Häufig kommt es bei mangelhafter Planung zu Niveau-Unterschieden beim Fussboden oder an der Decke sowie Mängel im Schall- oder Wärmeschutz.

Der «Beizug» einer unabhängigen Fachperson ist hier unbedingt zu empfehlen. Da bei diesen Arbeiten viel Staub und Lärm entsteht, sollten sie besser vor dem Einzug ins neue Eigenheim gemacht werden.
Mehr Zeit lassen können sich Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer mit der Umgestaltung des Gartens und dem Bau eines Carports oder einer Garage. Aber auch hier gilt es, sich frühzeitig mit den baurechtlichen Schranken zu befassen und die erforderlichen Baueingaben zu tätigen. Am besten informieren sich Hauseigentümer frühzeitig bei der Gemeindeverwaltung darüber, ob das geplante Vorhaben bewilligungspflichtig ist. Ebenfalls zu empfehlen ist das Gespräch mit der Nachbarschaft: So lassen sich Einsprachen vermeiden.

NEUES INNENLEBEN

Mit der Übernahme eines Altbaus geht oft der Wunsch nach einer neuen Küche oder einem neuen Bad einher. Zeitgemässes Design soll nicht nur eine wohnliche Atmosphäre schaffen, sondern auch mehr Spielraum für Technik bieten. In der Küche lassen sich neue Geräte wie ein Steamer oder ein Induktionsherd installieren, und das Bad wird zur Wellnessoase. Wer möchte, kann die Waschmaschine vom Keller in ein oberes Geschoss verlegen, das erspart Treppensteigen. Allerdings: Die Möglichkeiten richten sich nach den vorhandenen Wasseranschlüssen, sollen die Kosten im Rahmen bleiben. Sanitärtechniker raten, bei einer Gesamtsanierung die Rohrleitungen auszuwechseln. Dies mindestens bis zum Wohnungs-Verteiler oder im Einfamilienhaus bis zu den Steigleitungen. Ansonsten kann es hinter der Fassade des neuen Bades irgendwann zu einem Rohrbruch kommen, was erneut Arbeiten nötig macht.

Wenn ein Haus in neuem Glanz erstrahlt, fällt das auch Einbrechern auf. Eine einfache Massnahme gegen Langfinger sind abschliessbare Fenstergriffe, die sich teilweise auch in ältere Fenster montieren lassen. Bei neuen Fenstern sollte zusätzlich auf eine Mehrpunktverriegelung geachtet werden. Noch sicherer wird das Haus mit einer Alarmanlage. Eine einfache Anlage, bestehend aus Bewegungsmeldern und Zentrale, ist bereits ab ca. 3000 Franken erhältlich. Ausgeklügelte Systeme kosten in der Regel mehr als 10’000 Franken. Alarmanlagen bieten einen effektiven Einbruchschutz – womit das erneuerte Haus nicht nur rundum schön ist, sondern auch unerwünschte Besucher fern hält.