Im Hypothekarmarkt lauern Gebührenfallen

Die verschiedenen Hypothekaranbieter handhaben das Thema Gebühren sehr unterschiedlich. In den letzten Jahren haben sich insbesondere zwei Entwicklungen abgezeichnet: Einzelne Anbieter versuchen, die tiefen Zinsen teilweise mit Gebühren zu kompensieren. Andere Anbieter, insbesondere alternative Anbieter wie Pensionskassen, werden immer kulanter und verzichten häufig sogar auf die Vorfälligkeitsentschädigung bei einem vorzeitigen Verkauf der Liegenschaft vor Ablauf der Festhypothek.  

Sasa Vranjes
Vertriebsleiter Deutschschweiz und Tessin bei MoneyPark

Gemessen an den Gesamtkosten ist beim Hypothekarabschluss der Zins viel relevanter als die Gebühren. Dennoch: Wer wirklich das beste Angebot finden will, sollte auch die Gebühren näher anschauen und in einen breiten Vergleich miteinbeziehen. Denn spätestens bei der Verlängerung, der Rückzahlung oder dem Wechsel in eine längere Laufzeit können unerwartete Kosten entstehen. 

Wer von vorneherein damit rechnet, dass er seine Immobilie vor Ende der Hypothekarlaufzeit verkauft, tut gut daran, einen Anbieter zu wählen, der auf eine Vorfälligkeitsentschädigung verzichtet oder  eine transparente Pauschalentschädigung verlangt, denn diese kann schnell ein paar zehntausend Franken betragen.

GEBÜHREN BEI NEUABSCHLÜSSEN UND VERLÄNGERUNGEN UNÜBLICH

Grundlegend sehen wir, dass Gebühren bei Neuabschlüssen und bei Verlängerungen im Markt unüblich sind. Hier zeigt sich, dass weniger als ein Viertel der Hypothekargeber diese Gebühren erheben. Insbesondere alternative Hypothekaranbieter wie Pensionskassen und Versicherungen verzichten praktisch immer darauf. Sogar wenn in den offiziellen Reglementen, beispielsweise von Banken, solche Gebühren vorgesehen sind, werden sie in der Praxis selten effektiv angewendet. Insbesondere für attraktive Kunden mit niedrigen Risiken verzichten die Anbieter auf diese Gebühren, um ein besonders gutes Angebot machen zu können. Es lohnt sich also als Hypothekarkunde hier mit dem Institut zu verhandeln.

BEARBEITUNGSGEBÜHREN LAUERN ÜBERALL

Eine andere Situation zeigt sich bei den Bearbeitungsgebühren, welche bei einer Teilamortisation oder beim Auslaufen einer Hypothekartranche anfallen. Solche Gebühren haben sich im Markt durchgesetzt. Bei der Rückzahlung werden zwischen 250 und 600 Franken für die Bearbeitung verrechnet. Diese Gebühr muss der Kunde zähneknirschend akzeptieren, auch wenn diese bei Vertragsabschluss nicht transparent ausgewiesen worden war.

EINIGE ANBIETER VERZICHTEN AUF VORFÄLLIGKEITSENTSCHÄDIGUNGEN

Alternative Anbieter wie zum Beispiel Pensionskassen sind flexibler in der Refinanzierung der vorzeitig zurückbezahlten Hypothek. Sie bieten daher immer häufiger die Möglichkeit, Hypotheken ohne Vorfälligkeitsentschädigung abzuschliessen. Insbesondere gute Hypothekarkunden mit tiefen Risiken können so ihre Liegenschaft vorzeitig verkaufen, ohne dass dafür die durchaus meist hohen Vorfälligkeitsgebühren bezahlt werden müssen. 

Diese Gebühr berechnet sich, indem man die Differenz zwischen dem Zinssatz der abgeschlossenen Hypothek und dem Wiederanlagezins der Bank annimmt und auf das Volumen sowie über die Restdauer der Hypothek hochrechnet. Das können rasch einige zehntausend Franken sein, wie sich mit kostenlosen Rechnern im Internet feststellen lässt. Wer allerdings in den letzten zwei Jahren eine Festhypothek mit einem sehr niedrigen Zins abschliessen konnte und jetzt seine Hypothek kündigen muss, bekommt allenfalls sogar Geld zurück, denn der Wiederanlagezins der Bank ist in der Zwischenzeit deutlich gestiegen.