Haus vermieten oder verkaufen?
Wird das Eigenheim frei – zum Beispiel, weil der Umzug in eine altersgerechte Wohnung ansteht –, stellt sich die grosse Frage: Haus vermieten oder verkaufen?
Text — Tanja Seufert
Der Wunsch vieler älterer Menschen ist es, dass ihr Haus dereinst von einer Tochter oder einem Sohn übernommen wird. Doch die Realität ist oft eine andere – weil die Lebensumstände oder die finanziellen Mittel dies nicht zulassen. Letzteres ist besonders dann der Fall, wenn es Geschwister gibt, die man auszahlen müsste. Was nun – das Haus verkaufen? Für Eltern und ihre Erben ist dies meist nicht nur ein rationaler, sondern ein sehr emotionaler Entscheid. Dies gilt auch, wenn das Haus aufgrund einer Scheidung veräussert werden soll.
VERKAUFEN ODER VERMIETEN
Ein Hausverkauf ist ein komplexer Ablauf und sollte professionell unterstützt werden. Mit einer Maklerin oder einem Makler ist meist auch ein optimaler Erlös gewährleistet. Ein Verkauf mag aufwendig und emotional belastend sein, doch hat man danach seine Ruhe (und hoffentlich einen hübschen Gewinn auf dem Konto).
Für eine Vermietung spricht in erster Linie, dass das Eigenheim in Familienbesitz bleibt – Immobilien gehören zu den beständigsten und ertragreichsten Wertanlagen. Je nach Höhe der Hypothek und Zustand des Hauses lohnt sich eine Vermietung finanziell durchaus. Doch darf man den Aufwand für die Vermietung und Bewirtschaftung nicht unterschätzen.
TIPP
FERIENWOHNUNG VERMIETEN
Wer ein einzelnes Zimmer oder eine Einliegerwohnung an Feriengäste vermieten möchte, kann dies privat regeln – empfehlenswert, wenn man dies nur sporadisch tun möchte – oder das Ferienobjekt auf einer Online-Plattform anbieten. In der Schweiz sind u.a. folgende Plattformen verbreitet:
airbnb.com
e-domizil.ch
interhome.ch
Weitere Tipps und Infos in unserem Beitrag «Ferienhaus vermieten»
EINLIEGERWOHNUNG VERMIETEN
Es muss nicht immer ein Verkauf oder eine Vermietung sein. Wer gerne bis ins hohe Alter im Haus bleiben möchte, kann dieses auch altersgerecht umbauen. Aus einem Haus lassen sich sogar zwei (oder mehr) Wohnungen machen. So können die Hausbesitzer im Haus wohnen bleiben und haben mit der Vermietung einer Einliegerwohnung sogar noch eine zusätzliche Einnahmequelle. Nicht nur monetäre Gründe sprechen für die Teilvermietung des Eigenheims. Manche ältere Menschen vermieten ihre Einliegerwohnung sehr günstig an Studierende und erhalten dafür von ihnen Unterstützung in Haushalt und Garten.
FERIENGÄSTE STATT DAUERMIETER
Für kontaktfreudige Eigenheimbesitzer ist ein «Bed & Breakfast» eine attraktive Option. Auf Plattformen wie Airbnb (siehe Tipp) lassen sich nicht nur Wohnungen, sondern auch einzelne Zimmer an Feriengäste vermieten. Finanziell ist die touristische Vermietung oft sehr lohnend, doch sie erfordert viel persönliches Engagement.
DER EXPERTE
Andreas Hofer
Immobilienexperte bei MoneyPark in Basel
«Bei einer Vermietung gibt es vieles zu beachten»
Herr Hofer, lohnt sich für Hausbesitzer oder Erben die Vermietung eines Eigenheims?
Die Vermietung kann finanziell attraktiv sein, sofern die Hypothek nicht zu hoch und die Liegenschaft gut unterhalten ist. Entscheidend für den Erfolg einer Vermietung ist jedoch immer die Lage der Liegenschaft und das Konkurrenzangebot vor Ort. Ausserdem darf der Vermietungs- und Bewirtschaftungsaufwand nicht unterschätzt werden. Dieser kann zwar an einen Dienstleister ausgelagert werden, dies schmälert jedoch den Ertrag. Insgesamt kann man sagen, dass die Vermietung einer Liegenschaft eine sichere und langfristige Rendite ermöglicht. Wir empfehlen unseren Kunden, sich von einem Spezialisten beraten zu lassen.
Mit welchen Stolpersteinen ist zu rechnen?
Es gibt vieles zu beachten: Was ist eine realistische Mietzinsvorstellung, wie gestaltet sich der Mietmarkt vor Ort, welche Renovationen sollten allenfalls vor der Vermietung getätigt werden und welche davon haben allenfalls sogar einen Einfluss auf die Höhe des Mietzinses, welche Steuerfolgen haben die Mieterträge und Renovationen? Ferner: Welche Risiken bestehen bei einem Mieter, den man sich so vielleicht nicht gewünscht hat, wie stellt man sicher, dass die Liegenschaft weiterhin unterhalten wird (z.B. Garten)? Ist ein Mietkaufvertrag eine Möglichkeit, sollte es eine fixe Mietvertragslaufzeit geben, sollte es eine Brutto- oder Nettomiete sein? Nicht zuletzt sind Detailfragen zu klären, etwa, ob man Haustiere erlauben soll und welche Vor- oder Nachteile dies mit sich bringt. Diese Punkte sollte man mit Unterstützung einer Expertin oder eines Experten klären.
«Vermietung light»: Lohnt es sich, das Haus umzubauen und eine Einliegerwohnung zu vermieten?
Hier sind ähnliche Punkte zu beachten wie oben erwähnt. Finanziell lohnt sich das allerdings praktisch immer, da man einzig die Renovationskosten gegen die Mieteinnahmen aufrechnen muss. Weitere Mehrkosten entstehen praktisch nicht, ausser den Steuern. Darüber hinaus lässt sich so die kalkulatorische Tragbarkeit im Alter regeln.
Könnte man die Vermietung eines EFH an einen externen Dienstleister delegieren?
Diese Möglichkeit gibt es und wir empfehlen sehr, sich dazu mindestens beraten zu lassen.
Für wen eignet sich das Modell «Ferienwohnung vermieten»?
Das Hauptthema ist hier der hohe Aufwand für «Hotelservices» und die überdurchschnittliche Abnutzung des Inventars, das zur Verfügung gestellt werden muss. Rein finanziell ist diese Variante, bei guter Belegung, eine sehr attraktive Renditemöglichkeit. Die Belegung ist wiederum abhängig vom Standort. So ist dieses Modell insbesondere rund um urbane Ballungszentren und an touristisch geprägten Orten verbreitet. Bei Airbnb & Co. sollte man stets fluktuationsbedingte Leerstände einkalkulieren.
Worauf sollte man bei einem Hausverkauf achten?
Wir empfehlen unseren Kunden, alle Dienstleistungen aus einer Hand zu beziehen und sich von einem Spezialisten beraten zu lassen. Entscheidend bei Verkäufen ist der einwandfreie Ablauf. Hier stellt sich eine Reihe wichtiger Fragen und Aufgaben: Welche Bedürfnisse hat der Verkäufer, welche Käufersegmente sollen angesprochen werden? Es muss eine professionelle Fotodokumentation erstellt werden und es braucht Liegenschaftspräsentationen für die potenziellen Käufersegmente. Besichtigungen sollten von einem Experten durchgeführt werden, da dieser nicht emotional an die Liegenschaft gebunden ist. Die Abwicklung der administrativen Aufgaben wird häufig unterschätzt: Es hilft sehr, wenn dies ein Experte übernimmt, der alle notwendigen Details kennt und das regelmässig und routiniert tut. Auch die Begleitung an die Notartermine inkl. Kontrolle der Urkunden ist sehr hilfreich. Die Übergabe der Liegenschaft an den Käufer und auch die Unterstützung bei der Abwicklung der allfälligen Grundstücksgewinnsteuer sind wichtige Aufgaben, die dem Verkäufer den Verkaufsprozess sehr erleichtern.
