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Stockwerkeigentum: Kauf ab Plan

Viele Eigentumswohnungen wechseln die Hand lange vor dem ersten Spatenstich. Der Kauf ab Plan birgt allerdings Risiken. Nebst der Lage sollten Sie auch die Bauqualität und den Vertrag auf Herz und Nieren prüfen.

Text — Jürg Zulliger


 

STARKE ZUWACHSRATEN

Die Wohnträume der Schweizerinnen und Schweizer lassen sich auf einen einfachen Nenner bringen: Der Wunsch, etwas Eigenes zu besitzen, ist weit verbreitet. Eine Mehrheit setzt auf Individualität und einen grossen Gestaltungsspielraum. Während die ältere Generation den «Hüüslitraum» vom frei stehenden Eigenheim im Grünen träumte, verzeichnet seit rund 10 bis 15 Jahren das Stockwerkeigentum starke Zuwachsraten.

INFO

ABC DES STOCKWERKEIGENTUMS

Wer Stockwerkeigentum erwirbt, ist gut beraten, vor dem Kauf die Spielregeln unter die Lupe zu nehmen. Dazu sind folgende Unterlagen zu prüfen:

  • Das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft regelt die Verwaltung und Benutzung, die Verteilung der Kosten, Abstimmungsmodalitäten, die ausschliesslichen Benützungsrechte etc.
  • Die Hausordnung enthält Bestimmungen fürs alltägliche Zusammenleben (Benutzung des Treppenhauses, Ruhezeiten etc.)
  • Der Verwaltungsvertrag umschreibt das Mandat der eingesetzten Verwaltung.
  • Der öffentlich beurkundete Begründungsakt definiert die einzelnen Stockwerkeigentumseinheiten. Besonders wichtig sind die Wertquoten, d.h. der Anteil der einzelnen Wohneinheiten am Gesamtgebäude.
  • Weitere wichtige Bestimmungen enthalten die Beschlüsse der Jahresversammlungen.

Die Gründe dafür sind vielfältig: In den Städten und Agglomerationen haben die Bodenpreise ein Niveau erreicht, dass sich nur noch eine Minderheit ein neu gebautes Einfamilienhaus mit eigenem Garten leisten kann. Daneben dürften auch Veränderungen der Haushaltformen und die veränderte «Alterspyramide» der Bevölkerung ins Gewicht fallen. Potentielle Eigenheimkäufer stammen heute wesentlich öfters als früher aus der Altersgruppe 60+. Diese Generation hat Präferenzen für eine Wohnung in der Agglomeration und sucht nicht unbedingt das freistehende Wohnhaus auf dem Land.

TIPP

DIE LAGE HAT ERSTE PRIORITÄT

Bei der Auswahl eines Objekts hat die richtige Beurteilung der Lage Priorität. Der eine oder andere Mangel am Gebäude, Sanierungsbedarf im Bad, geschmäcklerische Küchenmöbel oder abblätternde Wandanstriche lassen sich nachträglich aus der Welt schaffen – aber an der Örtlichkeit gibt es nichts mehr zu rütteln! Also gilt es, vor dem Kauf unter der Woche wie an Wochenenden einen Augenschein zu nehmen und auch Nachbarn zu befragen. Sind irgendwelche Störungen, Lärm oder Geruchsimmissionen festzustellen? Wie ist es um die Besonnung, den Schattenwurf von benachbarten Häusern und die Aussicht bestellt? Liegen Restaurants, Bars, sonstige Freizeitangebote, Schulen oder Einkaufszentren in der Nähe, die zusätzlichen Lärm erzeugen und das Bedürfnis nach Ruhe in den eigenen vier Wänden empfindlich stören könnten?

Da der Besitz einer Stockwerkeinheit eine Kapitalanlage darstellt, kommt es auch auf die Makrolage an (Region, Arbeitsplätze, Steuern, Wirtschaftsentwicklung, Infrastruktur, Verkehr etc.). Die Boden- und Immobilienpreise entwickeln sich je nach Makrolage sehr unterschiedlich. Die Marktdaten von Wüest Partner für 2018 zeigen folgendes: Innerhalb von 12 Monaten legten die Marktwerte von Stockwerkeigentum in den meisten von 106 untersuchten Regionen zu (MS-Regionen). In über 30 Regionen waren die Preise aber leicht rückläufig, darunter im Jura, in Leuk (VS), in Thal (SO), in Sion oder Locarno (Preise zwischen 4. Q. 2017 und 4. Q. 2018).

DIE VORTEILE VON STOCKWERKEIGENTUM

Im direkten Vergleich mit den Alternativen Mietwohnung oder frei stehendes Einfamilienhaus bieten Eigentumswohnungen unbestritten Vorzüge: Der Käufer geniesst die uneingeschränkten Selbstbestimmungsrechte und Freiheiten eines Eigentümers; keine Verwaltung und kein Vermieter können ihm die Wohnung kündigen. Der Stockwerkeigentümer darf die Wohnung innen selbst umbauen und so einrichten, wie ihm der Sinn danach steht. Wenn das Objekt zu einem vernünftigen Preis erworben und längerfristig gehalten wird, stellt es zugleich eine kluge Kapitalanlage und Altersvorsorge dar.

DER EXPERTE

Othmar Helbling*
 

«FORMELL KORREKTE BAUABNAHME»


«Die meisten Käufer sind stark auf ihre eigene Wohnung fokussiert, etwa den Innenausbau oder die Budgets für Küchen und Böden etc. Dabei geht oft vergessen, dass mehr als die Hälfte des Wertes in den gemeinschaftlichen Gebäudeteilen liegt: Dach, Fassade, Heizung, Lüftung, Rohbau, Aussenräume, Tiefgarage etc. De facto ist ein Wasserschaden in der Garage natürlich von viel grösserer Tragweite als ein kleiner Parkettschaden. Wichtig ist dabei eine formell korrekte Bauabnahme der gemeinschaftlichen Gebäudeteile. Dabei kann es sich auch lohnen, sich kompetenten Rat zu holen und einen eigenen Experten für die Übergabe des fertigen Baus aufzubieten. Dabei sollten die Käufer auch sorgfältiger darauf achten, was ihnen bei den gemeinschaftlichen Gebäudeteilen wirklich verbindlich versprochen ist. Manche Leute sind dann überrascht, wenn die massgeblichen Pläne im Garten nicht einmal eine Bepflanzung umfassen und das Treppenhaus lediglich mit rohen Betonelementen versehen ist.»

*Othmar Helbling, Bauherrenberater, Rapperswil

Solange die Hypothekarzinsen derart tief bleiben wie in den letzten Jahren, gilt auch: Der Besitz einer Eigentumswohnung kostet inklusive Zinsen und Nebenkosten meist weniger als die Miete einer vergleichbaren Wohnung. Erst recht schneiden Eigentumswohnungen in diesem Vergleich vorteilhaft ab, weil sie meist grosszügiger bemessen und besser ausgestattet sind als so manche Mietwohnung. Ein Appartement gilt zudem als pflegeleicht und unkompliziert – so ist es kein Zufall, dass gerade auch viele frühere Eigentümer von Einfamilienhäusern im Alter gerne in eine Stockwerkeinheit ziehen, wo sie weder Rasen mähen noch Gartenbeete jäten müssen.

CHECKLISTE

STOCKWERKEIGENTUM: DARAUF MÜSSEN SICH ACHTEN

  • VERTRAGSPARTNER: Wie lange ist der Baupartner schon auf dem Markt aktiv? Haben Sie Referenzen und Betreibungsregisterauszug überprüft?
  • RESERVATION: Ein Wohnungskauf bedarf in der Schweiz einer öffentlichen Beurkundung. Reservationsverträge sind zwar üblich, aber juristisch heikel. Prüfen Sie die Ausstiegsklauseln und zahlen Sie keine zu hohe Anzahlung (z. Bsp. 20‘000 Franken, aber nicht wesentlich mehr).
  • VERTRAG: Achten Sie darauf, dass sämtliche Verkaufsunterlagen, Broschüren, Angaben auf Websites etc. rein der Werbung dienen und rechtlich nicht bindend sind. Massgeblich ist immer nur der öffentlich beurkundete Vertrag! Manchmal ist dies ein Kaufvertrag, teils auch ein Kaufvertrag fürs Land und ein Werkvertrag fürs Gebäude. Fragen Sie nach, wer für Mängel haftet. In aller Regel lohnt es sich, die ganzen Unterlagen von einer unabhängigen Fachperson prüfen zu lassen.
  • BAUBESCHRIEB: Achten Sie darauf, dass die Wohnung und das Gebäude detailliert beschrieben sind. Der Baubeschrieb ist nur bindend, wenn er ausdrücklich Teil des Vertrags ist.

DRUM PRÜFE, WER SICH BINDET

Der Kauf einer Eigentumswohnung will dennoch wohl überlegt sein, sonst drohen unangenehme Überraschungen. Käufer sollten sich zunächst mit den rechtlichen Grundlagen vertraut machen – relevant sind die oft komplexen gesetzlichen Bestimmungen übers Stockwerkeigentum, Miteigentum und teils über das Vereinsrecht. Das Gesetz, aber auch das Reglement der Stockwerkeigentümer und der Begründungsakt regeln die wichtigsten Punkte und Eckpfeiler wie Rechte und Pflichten, Mehrheitsverhältnisse und Abstimmungsquoten an den Jahresversammlungen, Kosten, Lasten und Wertquoten.

DER EXPERTE

Dominik Romang*

«PERSÖNLICHE ANSPRÜCHE SIND WICHTIG»


«Beim Kauf von Stockwerkeigentum müssen wir die Lage der Liegenschaft, die baulichen Gegebenheiten und die rechtlichen Aspekte auseinanderhalten. Was die Lage und die baulichen Gegebenheiten betrifft, sind die persönlichen Bedürfnisse und Ansprüche wichtig. Bei den rechtlichen Aspekten sollte man zusätzlich zum Kaufvertrag die Begründungsurkunde, das Reglement und bei bestehenden Gemeinschaften auch die bisherigen Beschlussprotokolle konsultieren. Handelt es sich um einen Neubau, kommt insbesondere noch das sorgfältige Studium des Baubeschriebs dazu. Fällt dieser Beschrieb allzu vage aus, muss man sich in der Folge nicht wundern, wenn es der Verkäufer bei der billigsten Variante bewenden lässt. Diese Unterlagen sowie allenfalls auch die Bausubstanz sollte man vor einem Kauf durch eine Fachperson prüfen lassen.»

*Dominik Romang, Rechtsanwalt und Präsident Schweizer Stockwerkeigentümerverband

Mit dem Kauf einer Stockwerkeinheit erwirbt man als Käufer einen Miteigentumsanteil an einem Gesamtgrundstück und den darauf erstellten Gebäuden. Damit ist das sogenannte Sonderrecht verbunden, bestimmte, in sich abgeschlossene Gebäudeteile wie eben eine Wohnung, einen Keller oder Nebenraum ausschliesslich zu nutzen und innen auszubauen. Doch als Stockwerkeigentümer kann man nur in den eigenen vier Wänden wirklich schalten und walten wie man will (solange dadurch andere Nachbarn nicht beeinträchtigt werden), über den Rest der Liegenschaft respektive über die gemeinschaftlichen Gebäudeteile wie äusseres Erscheinungsbild, Fassade und Tragkonstruktion, meist auch über Tiefgarage und Aussenräume bestimmt aber die Gemeinschaft.

 

WEITERE INFORMATIONEN

Adressen und Beratungsstellen:


Literatur:

  • Mathias Birrer: Stockwerkeigentum, Beobachter Buchverlag 2016, Paperback, circa 40 Franken.
  • Heinz Rey, Lukas Maetzke: Schweizerisches Stockwerkeigentum, Schulthess Verlag, 2009 Zürich, circa 60 Franken.